Eskiden beri söylerler: “Mart ayı, dert ayıdır.” diye. Büyüklerimiz bu sözü bahar geçişinden doğan hastalıklar için söylemiş olsalar da galiba gelir vergisi beyanını da öngörmüş olabilirler.

Mart ayı ile kira gelirlerinin beyanı da başlıyor. 2021 Aralık sonu itibariyle gayrimenkul sermaye iradı (GMSİ) mükellef sayısı 2.107.353. Başka bir deyişle nüfusun %2,4’ünü ilgilendiren bir vergi türü var karşımızda. 2001 yılında bu rakam sadece 387.300 idi. Artış muazzam.

Aşağıda iki milyona yakın vatandaşımızı ilgilendiren kira beyannamesini verirken nelere dikkat edilmesi gerekeceğini anlatacağız.

Yazımızın sonunda ise kira geliri elde edenlerin gider yöntemi olarak gerçek usulü mü yoksa götürü usulü mü seçmenin avantajlarına olduğuna dair basit ama etkili bir yöntem önerim olacak. Bu yöntem ile sağlayacağınız vergisel avantajı test etme imkanına kavuşacaksınız.

Kira Gelirleri Ne Zaman Beyan Ediliyor? Kaç Taksitte Ödeniyor?

2021 yılında elde edilen kira gelirlerinin (Gayrimenkul Sermaye İradı GMSİ ve işyeri kira gelir), 1 Mart-31 Mart 2022 tarihleri arasında beyan edilmesi gerekmektedir.

Kira geliri nedeniyle tahakkuk eden verginizi iki taksitte ödemeniz mümkündür. Birinci taksitin en geç 31 Mart 2022’ye kadar ödenmesi gerekir. İkinci taksitin son ödeme tarihi ise 1 Ağustos 2022’dir.

İsterseniz ikinci taksiti temmuz ayını beklemeden de ödeyebilirsiniz. Ama herhangi bir erken ödeme indirimi alma şansınız yok.

KİRA GELİRİNİ BEYAN EDERKEN AŞAĞIDAKİ HUSUSLARA DİKKAT!

Kira Geliri Beyanında Hazır Beyan Sistemi Kullanılıyor.

Öncelikle kira geliri elde eden vatandaşlarımızın Gelir İdaresi Başkanlığı sitesinde yer alan “hazır beyan sistemi”ni kullanarak beyan edebileceğini söyleyelim.

Konutlarda her bir kira bedeli için 500 lira ve üstü, işyerlerinde ise tutar gözetilmeksizin bankadan veya PTT şubelerinden ödeme zorunluluğu bulunmaktadır. Vergi idaresi bu ödeme bilgilerini ilgili kurumlardan alıyor. Dolayısıyla, hazır beyan sisteminde aslında yapılan tahsilatların önemli bir kısmı önünüze çıkıyor. Mükellefin işini kolaylaştıran, kayıtdışılığı da azaltmayı hedefleyen bir uygulama Hazır Beyan Sistemi.

Sadece tahsil ettiğiniz/aldığınız kira gelirlerini beyan edeceksiniz.

Kira gelirlerinde tahsil esası geçerlidir. Bunun anlamı, ilgili yılda eviniz kirada olsa bile kirayı alamamışsanız, almadığınız kiraları beyannamenize eklemeyeceksiniz.

Kira gelirinizi beyan ederken 2021 yılı içerisinde tahsil ettiğiniz konut veya işyeri kira gelirleriniz beyan edilecektir. Örneğin 2021 yılında bir meskeninizi aylık 2.000 liradan yıllık 24.000 liradan kiraya verip ancak kiracıdan bunun 20.000 lirasını tahsil etti iseniz 24.000 liranın hepsini değil sadece tahsil edilen 20.000 liralık kısmını beyan edeceksiniz.

Geçen yıl iki yıllık kira gelirini peşin aldım. Bu yıl hepsini mi beyan edeceğim?

Hayır. Beyan edilecek kira geliri, ilgili olduğu yıla ait olup tahsil edilenleri kapsıyor. Siz 2021 yılına ilişkin bu yıl vereceğiniz kira beyanında peşin tahsil ettiğiniz kiranın sadece 2021 yılına isabet eden kısmını beyan edeceksiniz.

Kira geliri elde eden tarafından o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak tahsil edilen kira bedelleri, tahsil edildiği yılın geliri, gelecek yıllara ait olup peşin tahsil edilen kira bedelleri ise ait olduğu yılın geliri sayılmaktadır.

Mesken Kira Geliri Beyanında İstisnadan Yararlanmayı Unutmayın!

Mesken kira gelirlerinizi beyan ederken 2021 yılı için 7.000 liralık istisnayı unutmayınız. Bu istisna sadece mesken (konut) kira gelirlerine uygulanmakta olup, istisnadan faydalanmak için ise kişinin gerçek usulde başka bir ticari kazanç, zirai kazanç ve serbest meslek kazancı olmamalıdır. Ayrıca bu istisnadan yararlanmak için bir diğer şart ise toplam gelirlerin 190.000 lirayı aşmaması gerekir.

Aynı konuta eşim ile hissedarız. İstisnadan ayrı ayrı yararlanabilir miyiz?

Bir meskene hissedar olan her vatandaş 7.000 liralık istisnadan ayrı ayrı yararlanabilir.  Örneğin, Ahmet öğretmen bir mesken satın aldığında bu meskeni yarı yarıya eşi ile tapuda tescil etmiş olsalardı, bu meskenden elde edecekleri kira gelirinden hem Ahmet öğretmen hem de eşi ayrı ayrı 7.000 liralık istisnadan faydalanmış olacaklardı. Yani toplamda 14.000 liralık bir istisnadan yararlanıp böylece yaklaşık minimum 1.050 liralık bir vergi avantajı sağlayacaklardı. Şayet birden fazla meskenden (konuttan) kira geliri elde ediliyorsa bu 7.000 liralık istisna toplam kira gelirlerinden tek sefere mahsus olarak düşülür, her mesken için ayrı bir istisna uygulanmaz.

Kiraya Verilen Taşınmazın Sahibi ile Kira Ödenen Kişi Farklı Kişilerse Ne Olacak?

Çok sorulan sorulardan birisi de tapu başka bir isme kayıtlı kira başka birisine yatıyor ise ne olur sorusudur. Bu durumda tapu sahibi beyan vermeli para yatan vatandaş da durumu vergi dairesine bildirmelidir. Örneğin, bir konutun sahibi Ahmet Bey iken, kiralar oğlu Mehmet Bey’in hesabına yatırılmış ise beyanı Ahmet Bey yapacaktır. Kiranın bankadan ödenmesi nedeniyle Gelir İdaresinin Ahmet Bey’in peşine düşmemesi için de vergi dairesini bilgilendirmekte fayda vardır.

İşyeri Kira Gelirlerinde Beyan Sınırına Dikkat!

Gelelim işyeri kiralarına. İşyeri kira geliri elde eden vatandaşlarımız biraz daha şanslı gibi. Çünkü işyeri kiralarında kiracı tarafından yapılan %20 oranında stopaj mal sahibi adına peşin ödenen bir vergidir. (Ancak 2021 yılının 1 Ocak tarihi ile 30 Eylül 2021 tarihleri arasında geçici olarak bu stopaj oranı %10 olarak uygulanmıştır.) Bu nedenle örneğin Ayşe teyzenin 2021 yılında sadece brüt 25.000 lira işyeri kira geliri varsa beyanname vermeyecektir. 

Kesintiye tabi olan işyeri kira gelirlerinde beyan sınırı 2021 yılı için 53.000 liradır. Bunun altında kalan brüt işyeri kira gelirleri için beyanname verilmez.

2021 yılı içerisinde kesintiye tabi olmayan 2.800 TL üzeri işyeri kira gelirlerinin beyan edilmesi gerekmektedir.

Brüt işyeri kira gelirinizi bulmak istiyorsanız (net kiraX100)/80) formülünü uygulamanız yeterli olacaktır. 2021 yılının 01.01.2021 ila 30.09.2021 döneminde kira stopaj oranının %10 olduğu dönemler için bu formülü (net kiraX100)/90) şeklinde uygulamanız gerekecektir.

2022 Yılında  Kimler Kira Geliri (GMSİ) Beyannamesi Verecek?

2022 yılında kira geliri veya diğer bir deyişle gayrimenkul sermaye iradı (GMSİ) beyannamesi verecekleri kısaca özetleyelim:

• 2021 yılı içerisinde elde ettiği konut kira geliri, istisna tutarı olan 7.000 lirayı aşanlar,
• 2021 yılında kesintiye tabi brüt işyeri kira geliri 53.000 lirayı aşanlar (dar mükellefler hariç),
• Herhangi bir vergi kesintisine tabi olmayan (örneğin basit usulde bir mükellefe işyerini kiraya vermiş mülk sahipleri gibi) işyeri kira gelirinde 2.800 lirayı aşanlar,
• Mesken ve işyeri kira geliri bir arada ise, mesken kira gelirinin istisna düşülmüş kısmı ile brüt işyeri kira geliri toplandığında 53.000 lirayı geçiyorsa her ikisi de, geçmiyorsa sadece mesken kira geliri beyan edilecektir.

Kira Geliri Beyanında Götürü Usul mü, Gerçek Usul mü Seçilmeli?

Kira geliri beyan edilirken hangi usul seçilmelidir? Çocuğunuzun özel okul ücretlerinden özel sağlık sigortasına kadar pek çok gider vergi matrahından nasıl indirilir? Ödemeniz gerekenden daha fazla vergi ödememek için, kira geliri vergisini nasıl hesaplarsınız? Bu arada, gelişmiş ülkelerde “Ödenmesi gerekenden daha fazla vergi ödememe hakkı”nın (“The Right to Pay No More than the Correct Amount of Tax.) en önemli ve temel mükellef haklarından biri olduğunu hatırlatalım.

Öncelikle kira gelirinizi beyan ederken hangi yöntemi seçmelisiniz ona bakalım.

Kira geliri beyan edilirken iki yöntemden birisi seçilmelidir. Bunlardan ilki götürü gider yöntemi veya usulüdür. Bu yöntemde herhangi bir belge veya başka bir gider unsuru dikkate alınmadan kira gelirinden varsa istisna düşüldükten sonra vergiye tabi hasılatın %15’i kadar götürü gider olarak düşülmektedir. Böylece vergi matrahına ulaşılır. Örneğin 2021 yılında 10.000 lira mesken kira geliri olan ve götürü gider yöntemini seçen bir vatandaş vergisini şu şekilde hesaplayacaktır.

• Gelirden öncelikle istisna (7.000 TL) düşülecektir.
• 10.000-7.000=3.000 lira (böylece vergiye tabi hasılat bulunur)
• Daha sonra bulunan bu tutardan %15 götürü gider bulunarak düşülür.
• 3.000x%15=450 TL götürü gider tutarı
• 3.000-450=2.550 TL bu da vergi matrahıdır. Bu tutardan ilk dilimde olduğu için %15 oranı üzerinden vergi hesaplanmaktadır.
• 2.550x%15=382,50 TL ödenmesi gereken gelir vergisi olacaktır.

(Unutmadan, bu tutara beyannamenin yıllık damga vergisi de eklenecektir.)

Yani kira gelirlerinden varsa istisna düşülecek akabinde %15’lik miktar gider unsuru olarak dikkate alınacaktır.

*Götürü gider yöntemi seçildiği takdirde 2 yıl bu yöntemde kalma zorunluluğu olduğunu unutmayalım.

Kira geliri beyan edilirken seçilebilecek bir diğer yöntem ise gerçek gider yöntemidir. Götürü gider yöntemine göre çok daha avantajlı olan bu yöntemde belgelendirmek kaydı ile birçok gider kalemini gelirden düşebilirsiniz.

Gerçek gider yönteminde;

• Kiraya veren tarafından kiraya verilen gayrimenkul için ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,
• Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün önemi ile orantılı olan idare giderleri,
• Kiraya verilen mal ve haklara ait sigorta giderleri,
• Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara harcanan borçların faiz giderleri,
• Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin %5’ini
• Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergiler, emlak vergileri, resim, harç ve kiraya veren tarafından belediyelere ödenen harcamalara katılma payları,
• Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar,
• Kiraya veren tarafından kiraya verilen gayrimenkul için yapılan onarım giderleri ile bakım ve idame giderleri,
• Kira ile tuttukları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler,
• Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konut veya lojmanların kira bedeli (indirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmayacaktır.),

Bu saydıklarımız belgelendirmek şartı ile gider olarak dikkate alınır. Ancak bu gider toplamı direkt olarak gelirden düşülmez önce gerçek indirilecek gider formülü ile gerçek indirilecek gider bulunur. 

Kira gelirinde gerçek gider usulünü seçenlerin indirebilecekleri gidere hesabında kullanacakları formül aşağıdaki gibidir: 

İndirilecek giderin bu kadar karmaşıklaşmasında yatan neden, istisnaya isabet eden gelir unsuruna ilişkin giderin indirim konusu yapılmasının önüne geçmektir.

Tabii ki gerçek gider yöntemi diğer yönteme göre çok daha avantajlı bir yöntemdir.

Örneğin; Mehmet amca bir meskenini kiraya verdiğinden dolayı 20.000 TL kira geliri elde etmiştir. Aynı yıl Mehmet amca kiraya verdiği evi için 5.000 TL gider yapmış, 3.000 TL zorunlu deprem sigortası, 1.000 TL de emlak vergisi ödemiştir. Mehmet amca gerçek gider yöntemini seçerek önce gerçek indirilecek gideri hesaplayacak;

• İndirilecek gider= (9.000x(20.000-7.000))/20.000 = 5.850 TL
• Matrah = 20.000 – 7.000 istisna – 5.850 gider
• Matrah = 7.150 TL
• Hesaplanan vergi = 1.072,50 TL olacaktır.

Ancak Mehmet amca aynı durumda götürü gider yöntemini seçseydi 1.657,50 TL vergi ödeyecekti. Yani Mehmet amca gerçek gider yöntemini seçerek 585 TL az vergi ödemiş olacaktır. Unutmayınız ki, kira gelirinizin miktarı arttıkça gerçek gider yöntemindeki vergi avantajınızda artacaktır.

*Beyan edilecek kira geliri emsal kira bedelinden düşük olamaz. Emsal kira bedeli ise bina ve arazilerde emlak vergi değerinin %5’i kadardır.

Vergileme yöntemlerimizi seçtikten sonra kira gelirini beyan ederken başka ne avantajlar varmış onlara bir göz atalım;

Matrahtan yapılacak indirimler sizlere çok daha avantajlı bir vergi beyanı ortaya çıkaracaktır.

Bu indirimlerin en önemlilerini şöyle sıralayabiliriz;

-Beyanı yapan vatandaşın şahsına, eşine ve küçük çocuklarına ait yaptırdığı hayat sigortalarının ve, özel sağlık, ferdi kaza ve şahıs sigorta primlerini beyan edilen gelirin %15’ine kadar olan asgari ücretin yıllık tutarını aşamayacak şekilde indirim konusu yapabiliriz.

-Beyan edilen gelirin %10’unu aşmayacak şekilde çocuklar için ödenen özel okul ücretleri, servis ücretleri ve kırtasiye gibi eğitim masraflarını indirim konusu yapabiliriz.

-Kamuya yararlı işler için yapılan bağış ve yardımların tamamını, diğer bağış ve yardımların ise bir kısmını indirim konusu yapabiliriz.

-Amatör spor dalları için yapılan sponsorluk harcamalarının %100’ünü, profesyonel spor dalları için yapılan sponsorluk harcamalarının %50’sini indirim konusu yapabiliriz.

-Diğer kanunlara göre yapılacak indirimler.

İşte bu saydığımız indirimleri vergi matrahından önce yapacağımız için burada da ciddi bir vergi avantajı sağlamış olmaktayız. Ancak bu indirimlerin de belgeli olması şartını unutmamak gerekmektedir.

Ayrıca, vergi matrahınıza uygulanacak 2021 yılı gelir vergisi tarifesini bilmek gerekmektedir

İki milyona yakın kişiyi ilgilendiren kira gelir beyanında pek çok kişi, kendisi için en avantajlı yöntemi kullanmayarak, normalde ödemesi gerekenin çok üzerinde vergi ödemektedir. Vergi mevzuatımızda dağınık halde bulunan pek çok indirim, istisna ve benzeri düzenlemelerin farkında olunması, herhangi bir şekilde mevzuat dışına çıkmadan ödenecek vergilerin önemli düzeyde aşağıya çekilmesine imkan vermektedir. Kanunlarla size tanınmış imkanları sonuna kadar kullanmak en doğal hakkınızdır.

Son olarak birkaç not eklemek istiyorum;

-Takvim yılı içinde ülkeyi terk edenler, yurt dışına çıkma tarihinden önceki 15 gün içerisinde beyanname vermek zorundadırlar. Ölüm halinde ise beyanname ölüm tarihinden itibaren 4 ay içerisinde mirasçılar tarafından verilmelidir.

-Kira geliri beyanında ortaya çıkacak olan zararlar beş yılı geçmemek üzere, gelecek yıllarda elde edilecek kira gelirlerinden gider olarak düşülebilecektir.

-2022 yılında verilecek olan kira geliri beyannamesi için (yıllık gelir vergisi beyannamesi) 132,30 TL damga vergisi tahsil edilecektir.

–Kira geliri beyannamesinin kanunda belirtilmiş olan kanuni süresinde verilmemesi halinde 2021 yılı kira gelirlerine uygulanacak olan 7.000 liralık istisna hükmünden yararlanılamayacaktır.

Gider Yöntemi Tercihi konusunda aşağıda önereceğim test yöntemini kullanarak Ciddi Vergisel Avantaj Sağlayabilirsiniz.

Pek çok kira geliri (GMSİ) mükellefi belge bulma, saklama ile uğraşmamak istediği veya bilmediği için kira gelir beyanında “götürü gider” usulünü kullanıyor. Oysa kira geliri elde eden pek çok mükellefin kiraya verdiği taşınmaz için ödediği kredi faizi, tamir, tadilat masrafı, yıllık bazı giderler söz konusu olabilmektedir. Bazı mükellefler ise kendisi kirada oturup evini kiraya vermektedir. İşte kiradaki taşınmaza ilişkin yüksek miktarda gerçek gider olan durumlarda aslında hiç kira geliri ödememeniz veya ödeyeceğiniz tutarı çok aşağı çekmeniz mümkün. Peki bunun için vergi uzmanı olmanız mı gerekir? Elbette hayır. Aşağıda açıklayacağım yöntemi kullanarak götürü gider yöntemini ve gerçek gider yöntemini uygulamanız durumunda ödeyeceğiniz vergiyi görüp ona göre ciddi vergi avantajı sağlamanız mümkün.

Yöntem çok basit. Hazır beyan sistemine girin. Götürü gider usulünü seçin ve tüm adımları geçip ödemeniz gereken vergiyi sisteme hesaplatın. Hesaplattığınız tutarı bir kenara kaydedin veya ekran görüntüsünü alın. Sonra gerçek gider yöntemini tercih edin, sistemde zaten giden yazabileceğiniz unsurlar sıralıdır. O gider türlerinden sizin yaptığınız gider türleri ile uyumlu olan satırların karşısına gider tutarlarınızı yazın. Sonra sistemde ödenecek vergi tutarını görünceye kadar ilerleyin.

Bu şekilde, elinizde somut olarak gerçek ve götürü usul yöntemi tercihlerinde ödeyeceğiniz vergi tutarları olacaktır. Kıyaslayın. Hangisi avantajlı ise onu kullanın. Pek çok arkadaşın bu basit testi uygulamak suretiyle ciddi vergi avantajı sağladığına şahit oldum. Bakalım sizde durum ne olacak?

Gerçek gider usulünü seçtiğinizde gider belgelerinizi beş yıl saklamanız gerektiğini unutmayın. Bu süre zarfında vergi idaresi isterse beyan etmek durumundasınız.

27.02.2022

Dr. Ozan BİNGÖL

Vergi Uzmanı