NOT: 2021 yılı kira gelirlerinin 2022 yılında beyanında dikkat edilecek hususlara ilişkin güncel yazımız için TIKLAYINIZ.

İKİ MİLYON VATANDAŞIN KİRA GELİRİ (GMSİ) BEYAN MARATONU BAŞLIYOR?

Mart ayı ile birlikte kira gelirlerinin beyanı da başlıyor. 2018 Aralık sonu itibariyle  gayrimenkul sermaye iradı (GMSİ) mükellef sayısı 1.982.524. Başka bir deyişle nüfusun %2.4’ünü ilgilendiren bir vergi türü var karşımızda. 2001 yılında bu rakam sadece 387.300 idi. Artış muazzam.

2018 yılında elde edilen kira gelirlerinin, en geç 25 Mart 2019’a kadar beyan edilip, mart ve temmuz ayı içerisinde 2 eşit taksitte ödenmesi gerekiyor. İsterseniz ikinci taksidi temmuz ayını beklemeden de ödeyebilirsiniz. Ama herhangi bir erken ödeme indirimi alma şansınız yok.

Aşağıda iki milyona yakın vatandaşımızı ilgilendiren kira beyannamesini verirken nelere dikkat edilmesi gerekeceğini anlatacağız.

KİRA GELİRİNİ BEYAN EDERKEN AŞAĞIDAKİ HUSUSLARA DİKKAT!

Kira Geliri Beyanında Hazır Beyan Sistemi Kullanılıyor.

Öncelikle kira geliri elde eden vatandaşlarımızın Gelir İdaresi Başkanlığı sitesinde yer alan “hazır beyan sistemi”ni kullanarak beyan edebileceğini söyleyelim.

Konutlarda her bir kira bedeli için 500 lira ve üstü, işyerlerinde ise tutar gözetilmeksizin bankadan veya PTT şubelerinden ödeme zorunluluğu bulunmaktadır. Vergi idaresi bu ödeme bilgilerini ilgili kurumlardan alıyor. Dolayısıyla, hazır beyan sisteminde aslında yapılan tahsilatların önemli bir kısmı önünüze çıkıyor. Mükellefin işini kolaylaştıran, kayıtdışılığı da azaltmayı hedefleyen bir uygulama Hazır Beyan Sistemi.

Tahsil Etmediğiniz Kira Gelirinizi Beyan da Etmezsiniz.

Kira gelirinizi beyan ederken 2018 yılı içerisinde tahsil ettiğiniz konut veya işyeri kira gelirleriniz beyan edilecektir. Örneğin 2018 yılında bir meskeninizi aylık 1.000 liradan yıllık 12.000 liradan kiraya verip ancak kiracıdan bunun 8.000 lirasını tahsil etti iseniz 12.000 liranın hepsini değil sadece tahsil edilen 8.000 liralık kısmını beyan edeceksiniz. Çünkü kira gelirlerinde tahsil esası geçerlidir.

*Kira geliri elde eden tarafından o yıla veya geçmiş yıllara ait olarak tahsil edilen kira bedelleri, tahsil edildiği yılın geliri, gelecek yıllara ait olup peşin tahsil edilen kira bedelleri ise ait olduğu yılın geliri sayılmaktadır.

Mesken Kira Geliri Beyanında İstisnadan Yararlanmayı Unutmayın!

Mesken kira gelirlerinizi beyan ederken 2018 yılı için 4.400 liralık istisnayı unutmayınız. Bu istisna sadece mesken (konut) kira gelirlerine uygulanmakta olup, istisnadan faydalanmak için ise kişinin gerçek usulde başka bir ticari kazanç, zirai kazanç ve serbest meslek kazancı olmamalıdır. Ayrıca bu istisnadan yararlanmak için bir diğer şart ise toplam gelirlerin 120.000 lirayı aşmaması gerekir.

Bu arada bir meskene hissedar olan her vatandaş 4.400 liralık istisnadan ayrı ayrı yararlanabilir. Misal Ahmet öğretmen bir mesken satın aldığında bu meskeni yarı yarıya eşi ile birlikte tapuda tescil etmiş olsalardı. Bu meskenden elde edecekleri kira gelirinden hem Ahmet öğretmen hem de eşi ayrı ayrı 4.400 liralık istisnadan faydalanmış olacaklardı. Yani toplamda 8.800 liralık bir istisnadan yararlanıp böylece yaklaşık 660 liralık bir vergi avantajı sağlayacaklardı. Şayet birden fazla meskenden (konuttan) kira geliri elde ediliyorsa bu 4.400 liralık istisna toplam kira gelirlerinden tek sefere mahsus olarak düşülür, her mesken için ayrı bir istisna uygulanmaz.

Kiraya Verilen Taşınmazın Sahibi ile Kira Ödenen Kişi Farklı Kişilerse Ne Olacak?

Çok sorulan sorulardan birisi de, tapu başka bir isme kayıtlı kira başka birisine yatıyor ise ne olur sorusudur. Bu durumda tapu sahibi beyan vermeli para yatan vatandaş da durumu vergi dairesine bildirmelidir. Örneğin, bir konutun sahibi Ahmet Bey iken, kiralar oğlu Mehmet Beyin hesabına yatırılmış ise beyanı Ahmet Bey yapacaktır. Kiranın bankadan ödenmesi nedeniyle Gelir İdaresinin Ahmet Beyin peşine düşmemesi için de vergi dairesini bilgilendirmekte fayda var.

İşyeri Kira Gelirlerinde Beyan Sınırına Dikkat!

Gelelim işyeri kiralarına. İşyeri kira geliri elde eden vatandaşlarımız biraz daha şanslı gibi. Çünkü işyeri kiralarında kiracı tarafından yapılan %20 oranında stopaj mal sahibi adına peşin ödenen bir vergidir. Bu nedenle örneğin Ayşe teyzenin 2018 yılında brüt 25.000 lira işyeri kira geliri varsa beyanname vermeyecektir. İşyeri kira gelirlerinde beyan sınırı 34.000 liradır. Bunun altında kalan brüt işyeri kira gelirleri için beyanname verilmez.

Brüt işyeri kira gelirinizi bulmak istiyorsanız (yıllık net kiraX100)/80 formülünü uygulamanız yeterli olacaktır. Örneğin Ali amcanın işyeri kira geliri (eline geçen net) aylık 2.500 lira olsun. Kira gelirinin brütünü bulmak için aylık 2.500 lira olan geliri 12 ile çarpıp formülü uygulayacağız. 2.500×12=30.000 lira yıllık net işyeri kira geliri. Ali amca bu gelirini brüte çevirmek için (30.000×100)/80 formülünü kullandığında 37.500 lira brüt kira geliri ortaya çıkmaktadır. Bu gelir 2019 yılında beyan edilecek, 2018 yılı için beyan sınırı olan 34.000 lirayı geçtiğinden  Ali amca bu gelirini 25 Mart’a kadar beyan etmelidir.

İşyeri Kira Geliri Sahipleri Vergi Ödemek Bir Yana Vergi İadesi Alabilirler.

2018 yılında yaklaşık 100.000 liraya kadar brüt (stopaj düşülmemiş) işyeri kira geliri elde eden vatandaşlarımıza müjdeli bir haberimiz var. Brüt işyeri kira geliri yıllık 100.000 liraya kadar olan vatandaşlar bu tutara kadar bırakın vergi ödemeyi iade bile alabileceklerdir. Örneğin Emine abla 2018 yılında brüt 50.000 lira işyeri kira geliri elde etti, bunun %20’sini yani 10.000 lirayı kiracısı Emine abla adına peşinen vergi dairesine ödedi. Emine abla bu mart ayında 50.000 lirayı götürü gider usulünü seçip beyan ettiğinde hesaplanacak vergisi 8.355 lira olacaktır. Ancak kiracısı tarafından ödenen 10.000 stopaj (peşin vergi) olduğundan bırakın vergi ödemeyi bir de üstüne üstlük 1.645 lira vergi iadesi alacaktır.

2019 Yılında  Kimler Kira Geliri (GMSİ) Beyannamesi Verecek?

2019 yılında kira geliri veya diğer bir deyişle gayrimenkul sermaye iradı (GMSİ) beyannamesi verecekleri kısaca özetleyelim:

• 2018 yılı içerisinde elde ettiği konut kira geliri, istisna tutarı olan 4.400 lirayı aşanlar,
• 2018 yılında brüt işyeri kira geliri 34.000 lirayı aşanlar (dar mükellefler hariç),
• Herhangi bir vergi kesintisine tabi olmayan (örneğin basit usulde bir mükellefe işyerini kiraya vermiş mülk sahipleri gibi) işyeri kira gelirinde 1.800 lirayı aşanlar,
• Mesken ve işyeri kira geliri bir arada ise, mesken kira gelirinin istisna düşülmüş kısmı ile brüt işyeri kira geliri toplandığında 34.000 lirayı geçiyorsa her ikisi de, geçmiyorsa sadece mesken kira geliri beyan edilecektir.

Kira Geliri Beyanında Götürü Usul mü, Gerçek Usul mü Seçilmeli?

Kira geliri beyan edilirken hangi usul seçilmelidir? Çocuğunuzun özel okul ücretlerinden özel sağlık sigortasına kadar pek çok gider vergi matrahından nasıl indirilir? Ödemeniz gerekenden daha fazla vergi ödememek için, kira geliri vergisini nasıl hesaplarsınız? Bu arada, gelişmiş ülkelerde “Ödenmesi gerekenden daha fazla vergi ödememe hakkı”nın (“The Right to Pay No More than the Correct Amount of Tax.) en önemli ve temel mükellef haklarından biri olduğunu hatırlatalım.

Öncelikle kira gelirinizi beyan ederken hangi yöntemi seçmelisiniz ona bakalım.

Kira geliri beyan edilirken iki yöntemden birisi seçilmelidir. Bunlardan ilki götürü gider yöntemi veya usulüdür. Bu yöntemde herhangi bir belge veya başka bir gider unsuru dikkate alınmadan kira gelirinden varsa istisna düşüldükten sonra vergiye tabi hasılatın %15’i kadar götürü gider olarak düşülmektedir. Böylece vergi matrahına ulaşılır. Örneğin 2018 yılında 10.000 lira mesken kira geliri olan ve götürü gider yöntemini seçen bir vatandaş vergisini şu şekilde hesaplayacaktır.

• Gelirden öncelikle istisna (4.400 TL) düşülecektir.
• 10.000-4.400=5.600 lira (böylece vergiye tabi hasılat bulunur)
• Daha sonra bulunan bu tutardan %15 götürü gider bulunarak düşülür.
• 5.600x%15=840 TL götürü gider tutarı
• 5.600-840=4.760 TL bu da vergi matrahıdır. Bu tutardan ilk dilimde olduğu için %15 oranı üzerinden vergi hesaplanmaktadır.
• 4.760x%15=714 TL ödenecek vergidir.

Yani kira gelirlerinden varsa istisna düşülecek akabinde %15’lik miktar gider unsuru olarak dikkate alınacaktır.

*Götürü gider yöntemi seçildiği takdirde 2 yıl bu yöntemde kalma zorunluluğu olduğunu unutmayalım.

Kira geliri beyan edilirken seçilebilecek bir diğer yöntem ise gerçek gider yöntemidir. Götürü gider yöntemine göre çok daha avantajlı olan bu yöntemde belgelendirmek kaydı ile birçok gider kalemini gelirden düşebilirsiniz.

Gerçek gider yönteminde;

• Kiraya veren tarafından kiraya verilen gayrimenkul için ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri,
• Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün önemi ile orantılı olan idare giderleri,
• Kiraya verilen mal ve haklara ait sigorta giderleri,
• Kiraya verilen mal ve haklar dolayısıyla yapılan ve bunlara harcanan borçların faiz giderleri,
• Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin %5’ini
• Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergiler, emlak vergileri, resim, harç ve kiraya veren tarafından belediyelere ödenen harcamalara katılma payları,
• Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar,
• Kiraya veren tarafından kiraya verilen gayrimenkul için yapılan onarım giderleri ile bakım ve idame giderleri,
• Kira ile tuttukları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler,
• Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konut veya lojmanların kira bedeli (indirilmeyen kısım gider fazlalığı sayılmayacaktır.),

Bu saydıklarımız belgelendirmek şartı ile gider olarak dikkate alınır. Ancak bu gider toplamı direkt olarak gelirden düşülmez önce gerçek indirilecek gider formülü ile gerçek indirilecek gider bulunur. 

İndirilecek giderin bu kadar karmaşıklaşmasında yatan neden, istisnaya isabet eden gelir unsuruna ilişkin giderin indirim konusu yapılmasının önüne geçmektir.

Örneğin; Mehmet amca bir meskenini kiraya verdiğinden dolayı 20.000 TL kira geliri elde etmiştir. Aynı yıl Mehmet amca kiraya verdiği evi için 7.000 TL gider yapmıştır. Mehmet amca gerçek gider yöntemini seçerek önce gerçek indirilecek gideri hesaplayacak;

• İndirilecek gider= (7.000x(20.000-4.400))/20.000 = 5.460 TL
• Matrah = 20.000 – 4.400 istisna – 5.460 gider
• Matrah = 10.140 TL
• Hesaplanan vergi = 1.521 TL olacaktır.

Ancak Mehmet amca aynı durumda götürü gider yöntemini seçseydi 1.989 TL vergi ödeyecekti. Yani Mehmet amca gerçek gider yöntemini seçerek 468 TL az vergi ödemiş olacaktır. Unutmayınız ki, kira gelirinizin miktarı arttıkça gerçek gider yöntemindeki vergi avantajınızda artacaktır.

*Beyan edilecek kira geliri emsal kira bedelinden düşük olamaz. Emsal kira bedeli ise bina ve arazilerde emlak vergi değerinin %5’i kadardır.

Vergileme yöntemlerimizi seçtikten sonra kira gelirini beyan ederken başka ne avantajlar varmış onlara bir göz atalım;

Matrahtan yapılacak indirimler sizlere çok daha avantajlı bir vergi beyanı ortaya çıkaracaktır.

Bu indirimlerin en önemlilerini şöyle sıralayabiliriz;

-Beyanı yapan vatandaşın şahsına, eşine ve küçük çocuklarına ait yaptırdığı hayat sigortalarının ve, özel sağlık, ferdi kaza ve şahıs sigorta primlerini beyan edilen gelirin %15’ini kadar olan asgari ücretin yıllık tutarını aşamayacak şekilde indirim konusu yapabiliriz.

-Beyan edilen gelirin %10’unu aşmayacak şekilde çocuklar için ödenen özel okul ücretleri, servis ücretleri ve kırtasiye gibi eğitim masraflarını indirim konusu yapabiliriz.

-Kamuya yararlı işler için yapılan bağış ve yardımların tamamını, diğer bağış ve yardımların ise bir kısmını indirim konusu yapabiliriz.

-Amatör spor dalları için yapılan sponsorluk harcamalarının %100’ünü, profesyonel spor dalları için yapılan sponsorluk harcamalarının %50’sini indirim konusu yapabiliriz.

İşte bu saydığımız indirimleri vergi matrahından önce yapacağımız için burada da ciddi bir vergi avantajı sağlamış olmaktayız. Ancak bu indirimlerin de belgeli olması şartını unutmamak gerekmektedir.

Ayrıca, vergi matrahınıza uygulanacak 2018 yılı gelir vergisi tarifesini bilmek gerekmektedir.