Yazıya başlamadan önce şunu belirtelim, 2020 yılının Mart ayında 2019 yılında elde ettiğimiz konut kira gelirini bildirmek durumundayız. Bu nedenle 2019 yılında elde ettiğimiz konut (mesken) kira gelirlerimizi beyan ederken nelere dikkat etmeliyiz konusunda birkaç önemli hususu sizlerle paylaşacağım. Ayrıca bu gelirimizin adı gelir vergisi kanununda “Gayrımenkul Sermaye İradı” olarak geçer ve verilecek beyannamenin adı da GMSİ beyannamesidir. Arama motoruna “önceden hazırlanmış kira beyanname sistemi” yazarak ilgili başvuru ( https://hazirbeyan.gib.gov.tr ) portalına ulaşabilirsiniz.

Kira gelirimi beyan ederken hangi yöntemi seçmeliyim?

Konut kira gelirinizi beyan ederken gerçek gider veya götürü gider yöntemlerinden birisini seçmek durumdasınız. Gerçek gider yöntemi her ne kadar biraz daha avantajlı gibi görünse de belge saklamak istemeyenler için götürü gider yöntemi daha cazip olmaktadır.

İki Konuttan Kira Geliri Elde Ediyorum. Biri için götürü diğeri için gerçek usul yöntemini kullanabilir miyim?

Götürü veya gerçek gider yönteminin seçimi, taşınmaz malların tümü için yapılır. Bunlardan bir kısmı için gerçek gider, diğer kısmı için götürü gider yöntemi seçilemez.

Götürü gider yöntemini seçtim, geri dönemez miyim?

Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, 2 yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemezler.

2019 yılı konut kira istisnası ne kadar?

2019 yılında konut kira gelirlerine uygulanacak olan istisna tutarı 5.400 liradır.

5.400 TL’lik İstisna Tutarının Altında Konut Kira Geliri Elde Edenler Beyanname Vermek Zorunda mı?

Hayır, 2019 yılında 5400 TL’nin altında kira konut geliri elde edenler, konut geliri yanında ticari, zirai veya mesleki kazancı yok ise, beyanname vermek zoruda değiller.

Eş ile beraber bir konuta ortak olanlar daha mı az vergi öder?

Evet, kira geliri elde edilen bir konuta eşiniz ile birlikte müşterek sahip olursanız o konuttan elde ettiğiniz kira gelirinizi beyan ederken hem eşiniz 5.400 liralık istisnadan yararlanır hem de kendiniz 5.400 liralık istisnadan yararlanırsınız. Böylece daha avantajlı bir seçiminiz olur.

Konut kira istisnasından kimler yararlanabilir?

Beyannamesini zamanında veren mükellefler, gerçek usulde başka bir ticari-zirai-mesleki kazancı olmayanlar ve 2019 yılı toplam gelirleri 148.000 lirayı geçmeyenler bu istisnadan yararlanabilirler.

Konutlardan elde edilen kira gelirleri 1-25 Mart 2019 tarihleri arasında beyan edilmez veya eksik beyan edilirse, 2019 yılı için 5.400 TL’lik istisnadan yararlanılamaz. Aman dikkat süreyi kaçırmayın.

Konut Kira Gelirim Yanında Başka Gelirlerim de Var İstisnadan Yararlanabilir miyim?

Kira gelirinin yanında ticari, zirai veya mesleki kazancını beyan etmek zorunda olanlar 5.400 TL’lik istisnadan yararlanamazlar.

Sahibi olduğu konutu kiraya verip başka yerde kirada oturanlar hangi yöntemi seçmelidir?

Sahibi olduğu konutu kiraya verip işi gereği veya başka nedenlerle başka bir yerde kirada oturanlar gerçek gider yöntemini seçerek ödedikleri kira bedellerini elde ettikleri kira gelirlerinden düşebilirler.

Peşin alınan kira ne zaman beyan edilir?

GMSİ kazancının yani konut kira gelirinin beyanında tahsil esası geçerlidir. Ancak bir sonraki yılın peşin alınan kirası gelecek yılın geliri sayılır ve alındığı dönemde beyan edilmez. Örneğin 2019 yılında konutunu kiraya veren bir vatandaş hem 2019 yılının hem de 2020 yılının kirasını peşin tahsil etse bile 2020 yılında vereceği beyannameye sadece 2019 yılının kira gelirini dahil edecek 2020 yılının peşin alınan kirasını ise 2021 yılında beyan ederken belirtecektir.

Kiraya verilen mesken, konut kredi ile alınırsa vergi avantajı olur mu?

Gerçek gider yöntemi seçilerek kredilerin beyannamenin verileceği yıla ait faizleri kira gelirinden düşülebilir.

Kira geliri elden tahsil edilebilir mi?

Konut kira gelirlerinde 500 lira ve üzeri kira gelirleri (her bir konut için) banka ya da finans kurumları ile ptt aracılığı ile tahsil edilmelidir. Aksi halde özel usulsüzlük cezası söz konusu olur. Ceza kiracıya değil ev sahibine kesiliyor. O yüzden siz siz olun elden kabul etmeyin. Özel usulsüzlük cezası 2019 yılında her bir işlem için 490 TL’den az olmamak üzere bu işleme konu tutarın %5’idir. 

Konutumu çok düşük bedelle kiraya versem devlet buna karışır mı?

Konutunuzu istediğiniz beledle hatta bedelsiz de kiraya verebilirsiniz. Ancak vergi idaresi vergi kaybına uğramamak için emsal kira bedeli uygulanmaktadır. Bu da emlak vergi değerinin %5’i olarak hesaplanır. Başka bir deyişle bedelsiz bile kiraya verseniz yıllık kira bedeli, ilgili konutun emlak vergi değerinin yüzde beşi üzerinden kiraya verilmiş gibi sizden vergi alınır.

Birden fazla konuttan kira geliri olanlar her konut için ayrı ayrı istisnadan yararlanır mı?

Birden fazla konuttan kira geliri elde edenler toplam kira gelirinden gerekli şartları taşıması halinde sadece bir kez 5.400 liralık istisnadan yararlanabilir.

Gerçek gider yönteminde neleri gider olarak yazabilirim?

Gerçek gider yönteminde belgelerin 5 yıl boyunca saklanması ve istendiğinde ibraz edilmesi şartı ile;

• Kiraya veren tarafından kiraya verilen gayrimenkul için ödenen aydınlatma, su, ısıtma ve asansör giderleri
• Kiraya verilen malların idaresi için yapılan ve gayrimenkulün önemi ile mütenasip olan idare giderleri
• Kiraya verilen mal ve haklara ait sigorta giderleri
• Kiraya verilen mal ve haklara istinaden yapılan harcamalar için alınan borçların faizleri
• Konut olarak kiraya verilen bir adet gayrimenkulün iktisap yılından itibaren 5 yıl süre ile iktisap bedelinin % 5’i (Bu indirim, sadece ilgili konutun hâsılatından yapılabilir.)
• Kiraya verilen mal ve haklar için ödenen emlak vergisi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya veren tarafından belediyelere ödenen harcamalara katılma payları
• Kiraya verilen mal ve haklar için ayrılan amortismanlar
• Kiraya veren tarafından yapılan ve gayrimenkulün iktisadi değerini artırıcı niteliği olan ısı yalıtımı ve enerji tasarrufu sağlamaya yönelik harcamalar
• Kiraya veren tarafından kiraya verilen gayrimenkul için yapılan onarım giderleri ile bakım ve idame giderleri
• Kira ile tuttukları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler
• Sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kirayla oturdukları konut veya lojmanların kira bedeli (dar mükelleflerin, diğer ülkelerde ödedikleri kira bedelleri Türkiye’de elde edilen kira gelirinden indirilemez.)
• Kiraya verilen mal ve haklarla ilgili olarak sözleşmeye, kanuna veya ilama istinaden ödenen zarar, ziyan ve tazminatlar. Gider olarak yazılabilir.

Kentsel dönüşüm nedeniyle evi boşaltılanlara yapılan kira yardımı beyan edilir mi?

Kentsel dönüşüm nedeniyle kira yardımı alanlar bu gelirlerinden dolayı kira beyannamesi vermezler.

Götürü gider yöntemini seçenler nasıl beyan verir?

Bu yöntemde istisnadan yararlanılabiliyorsa önce 5.400 liralık istisna düşülür daha sonra hiçbir belge aranmaksızın kalan tutarın %15’i düşülür ve bulunan bu tutar üzerinden vergi hesaplanır.

Kira geliri beyan edilirken çocuğun özel okul masrafı düşülür mü?

Kira geliri beyan edilirken beyan edilecek kazancın %10’unu geçmemek kaydıyla çocuklar için yapılan eğitim masrafları indirim konusu yapılabilir.

Özel sağlık sigortası kira geliri beyan edilirken kullanılabilir mi?

Kira gelirini beyan ederken özel sağlık sigortalarının beyan edilecek kazancın %15’ine kadar olan kısmı indirim konusu yapılabilir.

Kira beyannamesi ne zaman verilir?

2019 yılı için elde edilen kira gelirlerinden dolayı verilecek kira geliri beyannamesi içinde bulunduğumuz yılın 1-25 Mart tarihleri arasında verilir. Hesaplanan vergi ise Mart ve Temmuz ayları olmak üzere iki eşit taksitte ödenir.

Kira gelirini bildirmezsek ne olur?

Kira gelirinin zamanında beyan edilmemesi halinde bir daha istisnadan yararlanılamaz. Ayrıca bu gelirin idare tarafından tespit edilmesi halinde doğacak vergi kadar da vergi ziyaı cezası ödeneceğinin bilinmesi gereklidir.

Ev benim ama kira eşimin hesabına yatıyor. Beyannameyi kim verecek?

Ankara Vergi Dairesi Başkanlığının 19.04.2010 tarih ve B.07.1.GİB.4.06.16.01-2010-GVK-70-10-281sayılı özelgesinde bu soruya aşağıdaki gibi cevap verilmiştir:

“Yukarıda yer alan hükümler çerçevesinde, şahsınıza ait olan ancak kira ödemeleri eşinizin banka hesabına yatırılmış bulunan gayrimenkule ilişkin olarak elde edilen kira gelirinin, Gelir Vergisi Kanununun 21 inci maddesinde belirtilen istisna tutarını aşan kısmının tarafınızca beyan edilmesi gerekmektedir.”

Dolayısıyla kira eşinizin banka hesabına da yatsa konut sahibi olarak sizin beyanname vermeniz gerekmektedir.

Evimi kiraya verdim ama kiracı 2019 yılında bir kuruş bile ödemedi. Beyanname verecek miyim?

Kira geliri tahsil esasına bağlıdır. Tahsil edilen gelir yoksa beyan da söz konusu olmaz.

Miras olarak kalan konutta üç hissedarız. Ancak tüm ödeme abimin hesabına yapılıyor. Beyan nasıl olacak?

Ödemenin abiniz adına yapılmasının önemi yok. Her hissedar hissesine düşen kira gelirini istisna tutarını da dikkate alarak beyan edecek. Herkes kendi hissesinden sorumlu.

Vergiyi nereden ödeyebiliriz?

2020 yılında vergi tahsilatları sadece kamu bankaları aracılığı ile yapılmaktadır. Ayrıca gib.gov.tr adresinden kredi kartı ile olmak üzere tüm bankalardan ödeme yapılabilir.

GİB Ödeme yapılabilecek bankalar ve ödeme türleri için TIKLAYIN.

Depozito olarak alınan tutarlar kira geliri sayılır mı?

Kiraya verilen konut için alınan depozitolar kira geliri sayılmaz beyana dahil edilmez.

Sahibi olduğum konut için gerçek gider yöntemini seçtiğimde amortisman tutarını gider yazabilir miyim?

Evet. Kira geliri elde ettiğiniz konutun emlak vergi değerinin %2’sini her yıl gider olarak yazabilirsiniz.

Aynı zamanda ticari kazanç sahibiyim yani vergi mükellefiyetim var ben de ayrıca kira beyannamesi verecek miyim?

Hayır. Siz gelir vergisi mükellefi olarak beyan edeceğiniz gelir verginiz ile birlikte kira gelirini de beyan edeceksiniz. Ayrıca bir kira geliri beyannamesi vermenize gerek bulunmamaktadır.

Binaya merkezi sistem kalorifer tesisatı yapıldı ve her daire sahibi payına düşeni ödedi. Ben de bu daireden kira geliri elde ediyorum gerçek gider yöntemini seçerek bu gideri düşebilir miyim?

Hayır düşemezsiniz. Yapılan işlem binanın emlak vergi değerini arttıran bir unsur olduğundan gider olarak düşünülemez. Binanın maliyetine eklenir. Dolayısıyla amortisman giderinizi artıran bir unsur olarak dikkate alınır.

Yurtdışında yaşıyorum ve Türkiye’de iki dairemden kira geliri elde ediyorum beyan etmem gerekir mi?

Evet. Siz dar mükellef olarak Türkiye’de elde edeceğiniz konut kira gelirlerinizin istisnanın üzerinde kalması halinde beyan etmek durumundasınız.

Kira geliri beyanında zamanaşımı ne kadar?

Vergiyi doğuran olayın (yani kira gelirinin elde edildiği tarihten itibaren) olduğu yılı izleyen yıldan başlar ve 5. Yılın sonunda dolar. (Takdire sevk olursa bir yıla kadar uzayabilir.)

Konutu eşyalı olarak kiraya verince bir şey değişir mi?

Hayır değişmez eşyalarda konutun mütemmim cüzüdür. Bu nedenle konutun eşyalı olarak kiraya verildiği toplam kira geliri beyan edilecektir.

Gerçek usul ve götürü usulün seçilmesi arasındaki vergi farkını bir örnekle açıklayabilir misiniz?

Elbette. Aşağıda konut geliri ile ilgili GMSİ vergi hesabına ilişkin örneklere yer verilmiştir.

Örnek;

Mehmet Bey, 2019 yılında kiraya verdiği konutundan yıllık 40.000 lira kira geliri elde etmiştir. Mehmet Bey aynı zamanda görevi nedeniyle başka bir yerde yıllık 20.000 liraya kirada oturmaktadır. Kiraya verdiği konutunu kredi ile alan Mehmet Bey 2019 yılında 2.000 TL faiz ödemiştir. Ayrıca bu konutu için 3.000 TL tamir bakım ödemesi ile 150 TL dask ve 1.000 TL emlak vergisi ödemesi yapmıştır.

Şimdi Mehmet Bey hangi yöntemi seçerse daha avantajlı olur? İki yöntem arasındaki fark ne kadardır?

1. Yöntem götürü gider olsun

Mehmet Bey götürü gider yöntemini seçtiğinde önce 5.400 liralık istisnayı düşüp sonra %15 götürü gideri düşerek çıkan vergiyi ödeyecek ama bu yöntemi seçtiği için hiçbir belge saklamak durumunda kalmayacaktır.

• İstisna sonrası kira geliri: 40.000 – 5.400 istisna = 34.600 TL
• Götürü Gider Miktarı: 34.600 X %15 = 5.190 TL
• Matrah: 34.600 – 5.190 götürü gider = 29.410 TL vergiye tabi matrah olur.
• Vergi: 18.000 lirası için %15, geri kalanı için %20 oranı üzerinden: 4.982 TL

2. Yöntem gerçek gider yöntemi

Mehmet Bey şayet gerçek gider yöntemini seçse idi;

Önce tüm giderleri toplayacak ve gerçek indirilecek gideri bulacaktı. Sonrasında vergisi hesaplanacaktı.

Bu yöntemde Mehmet Bey ödemiş olduğu kirayı, konut kredi faizini, daskı, bakın onarım giderini ve emlak vergisini düşebilecektir.

İndirilebilecek Gider = (Toplam Gider x Vergiye Tabi Hasılat*) / Toplam Hasılat

(*) Vergiye Tabi Hasılat = Toplam Hasılat – Konut Kira Geliri İstisnası

İndirilecek gider = ( 26.150 X 34.600 ) / 40.000 = 22.619,75 TL

O zaman Mehmet Bey’in vergisini hesaplayalım

• İstisna sonrası gelir: 40.000 – 5.400 istisna = 34.600
• istisnaya isabet kısmı hariç giderlerin indirilmesi: 34.600–22619,75= 11.980,25 TL vergiye tabi matrah olur.
• Vergi: tamamı %15 vergi oranı ile çarpılır ve vergi: 11.980,25X0,15= 1.797 TL

Yani Mehmet Bey birinci yöntemi seçer, belge ile uğraşmayayım der ve kolaya kaçarsa 4.982 TL vergi ödeyecek, ama ben ilgili harcama belgelerimi saklarım istendiğinde ibraz ederim derse 1.797 TL vergi ödeyecek, tercih Mehmet Bey’in.

Ancak aradaki farkın 3.185 TL olduğunu hatırlatmakta yarar bulunmaktadır. Ayrıca kira geliri artıkça vergi avantajının da artacağı malumdur.

Not: Yukarıdaki gelirin beyanı sırasına her iki durumda da 89,10 TL damga vergisi ödenecektir. Başka bir deyişle vergi vermek için vergi ödeyecekler.

06.02.2020

Dr. Ozan BİNGÖL

Başkent Üniversitesi Öğr. Gör.

NOT: Tüm hakları yazarına aittir. Yazar adı ve vergiyedair.com sitesindeki aktif linki belirtilerek kısmi alıntı yapılabilir. Yazardan izin alınmaksızın aynen yayımlanamaz veya farklı şekillerde kullanılamaz.  Aksi davranışlar için gerekli hukuki süreç başlatılır.